Guide des démarches

Plan de masse : ce qu’il doit montrer et comment le faire

Règles vérifiées en septembre 2026

En résumé

Coté dans les trois dimensions

Le plan de masse montre votre terrain vu de dessus, avec ce qui existe et ce que vous allez construire. Il est demandé dès que le projet crée une construction ou change le volume d’une construction existante. Il doit donner la longueur, la largeur et la hauteur de ce que vous construisez, et sa distance aux limites du terrain.

Information générale, établie d’après le code de l’urbanisme : la mairie reste seule juge de votre dossier.

À quoi sert le plan de masse

C’est la pièce que l’agent de la mairie regarde en premier. D’un coup d’œil, il vérifie où se place votre projet sur le terrain, à quelle distance des voisins et de la rue, quelle surface il occupe au sol et comment on y accède. Toutes les règles d’implantation du plan local d’urbanisme se contrôlent sur ce plan.

Dans une déclaration préalable, c’est la pièce DP2. Dans un permis de construire de maison individuelle, c’est la pièce PCMI2.

Un exemple commenté

Une extension de 22,5 m², lue point par point

Exemple de plan de masse : terrain, maison existante, extension, piscine, arbres conservé et abattu, accès, réseaux et distances aux limites

Projet fictif, dessiné par Estimoplan.

1Limites du terrainLe contour de la parcelle cadastrale, en trait mixte.
2Maison existanteCe qui existe déjà, en gris clair, avec son emprise au sol.
3ExtensionLe projet, bien distingué de l’existant, avec sa surface.
4Distances aux limitesLes distances entre le projet et chaque limite : c’est ce que vérifie le règlement d’urbanisme.
5PiscineLes travaux extérieurs figurent aussi : piscine, terrasse, allée.
6ArbresL’arbre conservé et l’arbre abattu (barré), comme le demande le code.
7RéseauxLes raccordements : eau potable (AEP) et eaux usées (EU).
8AccèsL’entrée depuis la rue des Tilleuls.

Le même plan, avec votre maison et votre parcelle. Vous tracez, le site dessine et cote. Le voir à l’écran ne coûte rien.

Tracer mon plan de masse

Ce qu’il doit montrer

Les limites du terrain, l’orientation (le nord) et l’échelle.
Les constructions existantes et celles que vous projetez, bien distinguées, avec leurs dimensions.
La hauteur de ce que vous construisez : c’est le sens de « coté dans les trois dimensions ».
Les distances entre le projet et les limites du terrain, et avec les autres bâtiments.
Les travaux extérieurs : piscine, terrasse, allée, accès depuis la rue.
Les arbres conservés, abattus ou plantés.
Le raccordement aux réseaux : eau, électricité, eaux usées, ou l’assainissement individuel.

Ces éléments sont ceux que fixe l’article R*431-9 du code de l’urbanisme. En zone inondable couverte par un plan de prévention des risques, les cotes doivent en plus être rattachées au système d’altitude de ce plan.

Quand il est demandé

Pour une déclaration préalable, le plan de masse est exigé dès que le projet crée une construction ou modifie le volume d’une construction existante : extension, véranda, abri de jardin, garage, piscine, carport. Pour des travaux qui ne touchent qu’à l’aspect de la maison, comme un changement de fenêtres ou un ravalement, le code ne l’exige pas ; certaines mairies le demandent tout de même pour situer les travaux. Pour un permis de construire, il est toujours demandé.

Comment l’obtenir

Le cadastre : gratuit, mais ce n’est pas un plan de masse

Le site cadastre.gouv.fr donne gratuitement le plan de votre parcelle. Il ne montre ni votre projet ni les cotes : il sert de point de départ, pas de pièce à déposer.

Le dessiner vous-même

C’est possible : à la main sur papier millimétré, ou avec un logiciel de dessin, à une échelle de 1:100 ou 1:200 pour un terrain de maison. Comptez quelques heures, surtout pour reporter juste les limites du terrain et les distances.

Le faire faire

Un dessinateur, un maître d’œuvre ou un architecte prépare le dossier complet de déclaration préalable pour 500 à 1 400 €.

Avec Estimoplan

Vous tracez le contour de votre maison et vous choisissez votre parcelle sur le cadastre ; le site dessine le plan de masse coté, avec le récapitulatif des surfaces. Tracer et voir la planche à l’écran est gratuit. Le téléchargement fait partie du dossier de déclaration préalable, à 59 €, avec les autres pièces.

Les oublis qui font revenir le dossier

La hauteur du projet n’est pas indiquée.
Les distances aux limites du terrain manquent.
On ne distingue pas ce qui existe de ce qui est projeté.
Ni échelle ni nord.
La mauvaise parcelle : le point d’une adresse tombe souvent sur la rue ou chez le voisin, vérifiez la référence cadastrale.

Questions fréquentes

Comment obtenir un plan de masse gratuitement ?

Le cadastre donne gratuitement le plan de votre parcelle, mais pas le plan de masse de votre projet : il faut le dessiner, à la main à l’échelle ou avec un logiciel. Sur Estimoplan, tracer votre maison et voir le plan de masse est gratuit ; le télécharger fait partie du dossier de déclaration préalable.

Que veut dire « coté dans les trois dimensions » ?

Que les cotes donnent la longueur et la largeur de ce que vous construisez, mais aussi sa hauteur, ainsi que ses distances aux limites du terrain.

Faut-il un plan de masse pour une déclaration préalable ?

Oui, dès que le projet crée une construction ou change le volume d’une construction existante : extension, véranda, abri de jardin, piscine, carport.

Quelle différence entre plan de situation et plan de masse ?

Le plan de situation (DP1) montre où se trouve le terrain dans la commune. Le plan de masse (DP2) montre le terrain lui-même, vu de dessus, avec le projet et ses cotes.

Quelle échelle choisir ?

Pour un terrain de maison, 1:100 ou 1:200. L’essentiel est que l’échelle soit indiquée et que le terrain entier tienne sur la feuille.